最近流行りのアパート経営ですが、アパートローンと不動産会社による組み合わせから、サブリースによるトラブルが多発しています。
バブル期の融資型変額保険を連想させますね。
Contents
不動産価格上昇が前提だった融資型変額保険
融資型変額保険という言葉をご存知でしょうか？
変額保険とは？
変額保険とは、収められた保険料を株や投資信託などに投資して、その運用実績によって保険金や解約返戻金を変動させる保険のことです。
つまり、運用実績によっては大きな損をする可能性がある仕組みということです。
保険会社と銀行がタッグを組む
融資型変額保険では銀行と保険会社がタッグを組むような状態です。
融資型変額保険で何が起こったか？
銀行員が保険をすすめ、銀行が保険料を融資することにより保険の利用者にとっては非常に加入しやすく、銀行は融資実績が上がり、保険会社も保険の販売数の向上、利用者はお金が増えると思い込む。
保険料の一時払い分を不動産を担保に融資する、さらに返済は保険金によって行う、最終的に相続などにも有利ということで、理想的な素晴らしい商品でしたが、バブル崩壊により、追加担保の要請や保険の解約を迫るなど、詐欺まがいと呼べるような状態になってしまったのです。
最終的に融資を返済できずに、相続するつもりだった不動産までも差し押さえられるという事態が多発してしまった、銀行と保険会社の暗黒の歴史なのです。
不動産会社と銀行がタッグを組む
最近トラブルとなっているのは、銀行のタッグを組む相手が融資型変額保険のときは保険会社、アパートローンを使ったアパート経営では銀行と不動産会社がタッグを組むのです。
サブリース契約の家賃見直し条項
一般的に、サブリース契約をする場合、営業時には30年一括借上というキーワードを使う営業文句がありますが、いざサブリースの契約書を見てみると、10年経過後は2年ごとに家賃の見直しを行う、という条項が細かな字で書かれている場合が多いようです。
条項で言うと「賃料の見直し」ですね。
サブリースは契約期間に注意
この10年経過後か大きなターニングポイントということです。
更新時に、相手の言い値を受け入れない場合ら契約を破棄せざる負えないと言う言葉がでてくることがあるようです。
その言い値とは、ひどい業者の場合はそれまでの半額、という事例もあるようです。
消費者が最後に到達するのは物件差押え
融資型変額保険の融資同様、銀行の融資は不動産を担保として設定されているため、融資の返済が不可能となった時点でせっかく建てたアパートを差押えられます。
行き着く先は、融資型変額保険と同様の差押えなのです。
なぜ業者自らアパートを建てない？
そもそもなぜこの不動産会社自らアパートを建てないか考えてみましょう。
若干分野は違いますが、マンション大手のアパなどは自社のルールに基づく場所に自社物件にて分譲マンションなどを建てて、勝負していますよね？
一括借上げサブリースにもメリット・デメリット
まるで不動産の家賃一括借上げサブリースが悪いように聞こえてしまったかもしれませんが、このサブリースの仕組みは使い方によっては不動産最大のリスクである空室リスクを軽減できる非常に素晴らしい仕組みです。
まとめ
問題なのは、営業マンの言うことにそのまま従い、契約書をしっかり読まずにサインしてしまう消費者側にもあるのです。
アパートの大家というのは立派な経営者であり社長になるということです。
楽して家賃収入を得るという考えは捨て、しっかりした将来設計を基にアパート経営を行いましょう。
アパートローンが通りやすい銀行
参考としてアパートローンを積極的に展開している銀行を紹介します。
しっかりとした計画に基づくアパート経営は継続的な不労所得を得るすばらしいビジネスモデルなので、有効に活用しましょう。
スルガ銀行
個人事業主でも住宅ローンの審査が比較的に通りやすいと言われるスルガ銀行。
積極的に新しい分野への融資をしている銀行だけあり、アパートローンへの融資も積極的です。
オリックス銀行
こちらも個人事業主の強い味方オリックス。
リース分野などでも有名ですが、アパートローンも積極的に展開しています。
